Comme son aîné, ce dispositif offre une réduction d’impôt, tout en s’appliquant à des logements anciens dans des zones ciblées. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il continue de soutenir la rénovation et la revitalisation de territoires en difficulté.
Le dispositif Denormandie
Qualifié de « Pinel dans l’ancien », ce dispositif est encadré par l’article 199 novovicies du Code général des impôts, tout comme le dispositif Pinel.
Tandis que le Pinel se concentre principalement sur le neuf, le Denormandie cible les logements anciens qui nécessitent des travaux de réhabilitation significatifs.
Ces biens doivent se trouver dans des communes dont le territoire a besoin d’être revitalisé.
Depuis le printemps dernier, la mesure couvre aussi les opérations menées au sein de copropriétés « en grande difficulté financière » ou intégrées dans un programme de « requalification des copropriétés dégradées ».
L’objectif est simple : remettre sur le marché des habitations aux DPE améliorés (Diagnostic de Performances Energétique) et contribuer au redressement de zones délaissées.
Les conditions d'investissement
À l’image du Pinel, le montant retenu pour calculer l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros, et le prix d’achat est encadré à 5 500 euros par mètre carré.
En revanche, la marque de fabrique du Denormandie réside dans l’ampleur obligatoire des travaux de rénovation :
- Ils doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total.
- Ils doivent viser à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % (30 % pour certains types de biens) ou inclure un changement d’équipement (par exemple chaudière, isolation ou fenêtres) ou consister en une création de surface.
Par ailleurs, toutes les opérations doivent être réalisées par des professionnels et achevées au plus tard à la fin de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.
Cette exigence garantit que les projets de rénovation demeurent réalistes et qu’ils participent rapidement à l’amélioration du parc immobilier local.
Il faut toutefois rappeler que l’avantage fiscal accordé chaque année est soumis au « plafonnement global des niches fiscales », fixé à 10 000 euros pour un foyer. Si la somme des réductions et crédits d’impôt dépasse ce seuil, l’excédent ne peut être imputé.
Des loyers plafonnés et une exigibilité obligatoire des locataires
L’esprit du dispositif Pinel se retrouve également dans les règles de location du Denormandie.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les bailleurs doivent :
- Appliquer des loyers plafonnés, déterminés chaque année par l’administration.
- Louer le bien en tant que résidence principale à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains seuils.
Cette double exigence permet de proposer des logements rénovés à un tarif abordable, tout en assurant aux investisseurs une certaine stabilité locative. Les plafonds, récemment révisés pour 2025, varient selon la zone géographique et la composition du foyer locataire.
une réduction d'impôt similaire au pinel
Sur le plan fiscal, le Denormandie conserve l’attrait majeur du Pinel :
- Louer pendant 6 ans (minimum obligatoire) ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 % (à raison de 2% par an),
- Louer pendant 9 ans permet d’obtenir 18 % (à raison de 2% par ans pendant 3 ans de la 7ème à la 9ème année incluse),
- En prolongeant jusqu’à 12 ans, la déduction totale grimpe à 21 % (1% par an les 3 dernières années).
La réduction est calculée sur le montant de l’investissement (maison ou appartement + travaux éligibles), dans la limite des plafonds prévus.
Elle est appliquée annuellement, en fonction de la durée d’engagement :
- 2 % par an les six premières années,
- 2 % de la septième à la neuvième année,
- 3 % additionnels si la location est prolongée jusqu’à douze ans.
Denormandie ou Déficit Foncier ?
Au moment d’envisager un investissement dans l’ancien, il est légitime de comparer le Denormandie avec d’autres approches, comme le déficit foncier. Ce dernier permet de déduire du revenu imposable les dépenses de travaux, sous certaines conditions, ce qui peut s’avérer particulièrement avantageux pour de gros projets de rénovation.
Le Denormandie, lui, ne permet pas de cumuler intégralement la déduction des dépenses de travaux avec la réduction d’impôt.
Les sommes ouvrant droit à la baisse d’impôt ne peuvent ensuite être déduites des revenus fonciers.
Il importe donc de comparer les 2 dispositifs en fonction des besoins avant de se lancer.
Comme souvent, la raréfaction des biens éligibles et les différentes contraintes réglementaires (zone, travaux, locataires, …) font de ce dernier un investissement contraignant.
Pour qu’il soit intéressant, il sera nécessaire de bien choisir son secteur (dynamisme, routes accessibles, transports en commun, vie de quartier, …).
Fin du dispositif déjà prévu en Décembre 2027 ?
Officiellement, le Denormandie est accessible jusqu’au 31 décembre 2027.
Actuellement, aucun dispositif de remplacement similaire n’a été annoncé.
Les investisseurs qui souhaitent profiter de cette fenêtre d’opportunité ont donc quelques années devant eux, mais il est crucial de respecter précisément les délais de travaux.
Au-delà de 2027, la fiscalité immobilière restera un domaine mouvant, au gré des arbitrages budgétaires et des priorités gouvernementales en matière de logement.
Ce dispositif existe déjà depuis un moment et, jusqu’à présent, a été boudé pour de bonnes raisons… Alors est-il opportun de prendre les devants et de profiter de l’enveloppe légale en vigueur tant que le dispositif demeure favorable … ?
