La société civile immobilière (SCI) facilite, notamment, la transmission d’un bien immobilier tout en remédiant aux inconvénients de l’indivision.
Cet outil bénéficie d’une grande souplesse mais requiert une attention toute particulière à la rédaction des statuts afin d’organiser les pouvoirs du gérant et la répartition des droits et bénéfices des associés.
Faciliter la transmission d’un bien immobilier
Dédiée à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, la SCI doit être constituée a minima par deux associés. Chacun reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport au capital dans la société. Si celui-ci s’effectue le plus souvent en numéraire, il peut aussi se faire en nature (apport d’un bien immobilier) ce qui emporte les conséquences d’une vente pour l’apporteur alors soumis au paiement de l’impôt sur la plus-value. La SCI peut acquérir le bien par différents moyens : endettement auprès d’un établissement bancaire, prêt de la part d’un ou plusieurs associés qui apportent en compte courant d’associés ou utilisation des sommes apportées par les associés au capital social.
Un des principaux avantages de la SCI est de faciliter la transmission, notamment en présence d’un bien unique. Si la détention en direct d’un seul bien en indivision empêche le recours à la donation-partage, la SCI le permet même si la société ne détient qu’un seul bien.
En effet, ce sont les parts sociales qui font l’objet de la donation-partage, les droits à payer sont alors calculés sur la valeur vénale des parts au jour de la donation, soit la différence entre l’actif et le passif (c’est-à-dire les dettes comme les prêts bancaires ou les comptes courants d’associés).
Les parts peuvent être données en pleine propriété ou en nue-propriété. Attention, dans ce cas, c’est le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé. Si le donateur veut garder un droit de regard, il a donc intérêt à conserver au moins une part en pleine propriété.
Bien rédiger ses statuts
Si la SCI est réputée pour sa liberté et sa grande souplesse statutaire, il convient d’être vigilant dans la rédaction des statuts afin d’organiser et d’aménager au mieux les pouvoirs du gérant (conditions de sa nomination, durée du mandat, désignation d’un gérant successif…), ainsi que la répartition des droits et des bénéfices.
Si les associés ont, en principe, droit aux bénéfices à proportion de leur quote-part dans la société, une répartition inégale des résultats entre eux peut être prévue.
En présence d’un démembrement des parts, le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions relatives à l’affectation et à la répartition des résultats de l’exercice pour lesquelles c’est l’usufruitier qui vote. Il est possible de modifier la répartition du droit de vote, mais l’usufruitier ne peut jamais en être privé lors des décisions relatives à l’affectation des bénéfices.
À l’inverse, pour les autres décisions où le droit de vote est attribué au nu-propriétaire, il peut être convenu qu’il soit transféré à l’usufruitier. De même, s’il ne fait aucun doute que l’usufruitier a droit au bénéfice courant de la société, une incertitude existe lorsqu’un bénéfice exceptionnel est constaté ou lorsque des réserves sont distribuées. Est-ce pour l’usufruitier, le nu-propriétaire, les deux ?
Cette question faisant l’objet de débats jurisprudentiels et doctrinaux, il est opportun d’adapter les statuts et de prévoir les règles de répartition entre associés.
En cas de cession ou de transmission à titre gratuit des parts sociales, une clause d’agrément peut prévoir les règles d’entrée d’un nouvel associé dans la société et selon sa qualité (conjoint, descendant ou tiers). Fiscalement, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
Généralement, si le bien est mis à disposition gratuite des associés, le choix de l’IR s’impose.
En cas de location du bien, le choix entre l’IR et l’IS doit être pris suivant les différentes conséquences fiscales qu’impliquent ces options. Choisir l’IR assure une fiscalité identique à celle attachée à une détention du bien en direct : revenus fonciers pour les bénéfices et plus-value immobilière des particuliers en cas de cession. Les résultats de la SCI à l’IR viennent ici s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal (Il est à noter que seule une location nue de l’immeuble est à même de maintenir le régime à l’IR).
La location meublée quant à elle fait basculer la SCI automatiquement à l’IS.
L’option de l’IS est souvent choisie par des associés ne souhaitant pas ajouter les revenus locatifs à leurs autres revenus, notamment au regard de leur taux d’imposition et de ses conséquences en termes de trésorerie.
Les résultats d’une SCI à l’IS ne sont pas automatiquement transmis aux associés mais sont imposés au niveau de la société au taux de l’IS (15 % ou 25 %) tout comme la plus-value en cas de vente de l’immeuble (qui ne bénéficie pas de l’abattement pour durée de détention, réservé aux seuls associés personnes physiques de SCI à l’IR). Seule une distribution des résultats octroie aux associés des revenus ; ceux-ci seront alors fiscalisés comme des revenus de capitaux mobiliers.
En matière d’IFI, les parts des SCI sont prises en compte à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables à l’IFI, sauf exonération au titre des biens professionnels.
Attention, compte tenu de règles anti-abus, notamment sur la déductibilité de certains comptes courants d’associés, il est recommandé de se rapprocher de son conseil afin de procéder à un éventuel retraitement du passif.
À noter que mettre sa résidence principale dans une SCI fait perdre l’abattement de 30 % applicable en matière d’IFI et ce n’est d’ailleurs pas le seul désavantage… En cas de décès, le conjoint survivant perd ses droits temporaire et viager au logement, sauf si la SCI a consenti aux époux un bail ou une convention d’occupation. De plus, il ne peut bénéficier de l’abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale applicable en matière de droits de succession.
Quid du Compte Courant d'Associés (CCA) dans une SCI ?
Que ce soit pour pallier un manque de trésorerie ponctuel ou un choix de financement de l’acquisition des actifs de la société, il arrive fréquemment que les associés prêtent des fonds à la SCI. On parle alors d’apport ou d’avance en compte courant d’associés (CCA).
Zoom sur les points clés :
- l’associé qui a consenti un prêt à la société devient créancier de la société ;
- le remboursement d’un CCA peut être demandé à tout moment, sauf aménagements prévus (blocage, paiement échelonné…) ;
- l’avance peut être, au choix des parties, rémunérée ou non. En présence d’intérêts, ceux-ci sont à déclarer par l’associé et sont imposés. La société, quant à elle, peut les déduire de son résultat sous conditions ;
- une donation ou une cession de parts sociales n’entraîne pas automatiquement donation ou cession des CCA. Cette opération doit être expressément prévue ;
- en cas de décès de l’associé titulaire d’un CCA, le montant de sa créance est inclus dans l’actif successoral pour le calcul des droits de succession ;
- en matière d’IFI, si les dettes sont en principe déductibles, l’application de mesures anti-abus peut conduire à la non-déductibilité de certains CCA.
Obligatoire dans une SCI à l’IS, la tenue d’une comptabilité dans une SCI à l’IR, propre à gérer les CCA, ne peut être que recommandée.
